DİYARBAKIR HABER- Türkiye’de son yıllarda artan enflasyon ve konut maliyetleri, kira bedellerini ev sahipleri ile kiracılar arasında önemli bir anlaşmazlık alanına dönüştürdü. Kira artışları, tahliye talepleri ve kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin davalarda ciddi artış yaşanırken, bu durum adliyelerin iş yükünü de artırdı.
Hukukçu Ramazan Mızrak ile kira davalarındaki artışın nedenlerini, ev sahibi ve kiracıların haklarını, kira artış oranlarını, tahliye ve kira tespit davalarını, Diyarbakır’daki tabloyu ve yaşanan sorunların nasıl çözülebileceğini konuştuk.
Kira davalarında patlama neden yaşandı?
Son yıllarda kira davalarında ciddi bir artıştan söz ediliyor. Bu artışın temel nedenleri neler?
“Gerçekten de kira davalarında çok ciddi bir artış söz konusu. Özellikle 2022-2024 tarihleri arasında yaşanan ekonomik problemler, enflasyondaki ciddi artış sebebiyle 2024 yılında kira davalarında adeta bir patlama yaşandı. 2025 yılında kira davaları 216 bini aştı. Bu resmi rakamlar Adalet Bakanlığı’nın sayfasından elde edilen rakamlar. 2000’li yılların başında 20-30 binlerde seyreden dava sayısı, bugün 216 bini aşmış durumda ve sayı artmaya devam ediyor. Şu anda kira davalarının en temel sebebi enflasyon. Enflasyondaki artışla beraber inşaat maliyetlerinin fazla artması sebebiyle bir maliyet artışı oldu. Bu maliyet de konut fiyatlarının artışına sebep oldu. Burada mülk sahipleri açısından baktığımızda, kira bedelleri bir gelir ve getiri olarak görülüyor. Ancak mevcut kira miktarları mülk sahipleri açısından yeterli görülmemeye başlandı. Bu sebeple mülk sahipleri kira ve tahliye davaları açmaya başladılar. Kiracılara yönelik olarak da kiraların yüzde 100, yüzde 200, hatta yüzde 300, yüzde 500 oranında artışları yaşandı. Bu gerçekten çok korkunç bir artış. Kiracı da bunu ödemekte sıkıntı yaşamaya başladı”
Yani kira anlaşmazlığının iki tarafını da ayrı değerlendirmek gerekiyor?
“Evet. Kira davalarının iki tarafı var. Birisi kiracıyı ilgilendiren boyutu, diğeri mülk sahibini, yani kiraya vereni ilgilendiren boyutu. Bunu tek tencereden incelememiz ve değerlendirmemiz mümkün değil. Yanlış olur. Netice olarak kira davalarında bazen kiracı haklı olur, bazen de kiraya veren haklı olur. Her mülk sahibi haklı olur diyemeyiz, her kiracı da haklı olur diyemeyiz. Bunu değerlendirirken davaları iki yönlü olarak değerlendirmek lazım”
Artan kira bedelleri sosyal sorunlara da neden oldu mu?
“2024-2025 yıllarında kiracı ve kiraya veren arasında adliyeye sarkan, karakola yansıyan, hatta şiddete varan derecede olaylar yaşanmaya başladı ülkemizde. Ancak insanlar artık bu işi şiddetle çözmektense avukatlara, hukuka ve davalara bırakıyorlar. Davalar bu şekilde devam ediyor. Fakat kira davaları maalesef uzun sürüyor”
Kiracı mı haklı, ev sahibi mi?
Yüzde 25’lik kira artış sınırından TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına geçildi. Bu düzenleme sorunu çözdü mü?
“Enflasyonla mücadele programı kapsamında yüzde 25 olan kira artış sınırı, daha sonra hükümet tarafından bir dengeye oturtulmak ve buna bir çözüm bulmak amacıyla tüketici fiyat endeksine, yani TÜFE’ye endekslendi. Tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalaması baz alınarak bir artış sağlanmış oldu. Ancak bu da mevcut kira davalarını sonlandırmadı. Bir miktar durakladı ancak özellikle mülk sahiplerini tatmin eden bir sınır veya ölçü olmadı. Yani yüzde 31-32 oranında artış yaptığımızda, diyelim ki 10 bin liralık kira 13-14 bin lira seviyesine geliyor. Bu oran düşük görülüyor ve memnun etmiyor. Hal böyle olunca kiraya verenler tahliye davası açıyorlar”
Ev sahibi açısından bakıldığında da kendince haklı olduğu noktalar var mı?
“Tabii ki. Şimdi şöyle düşünelim: Bir mülk sahibi 3-4 milyon, 5 milyon, hatta 10 milyon lira bir konuta veya iş yerine yatırım yapıyor. Bundan 20-30 bin lira kira bedeli alıyor. Bu da kendisini tatmin etmiyor. Şu anda insanlar yüzde 40-50, yüzde 60 faiz veren bankalara da yöneliyor. Bu da işin bir gerçeği. Dolayısıyla burada iki tarafın da kendine göre haklı olduğu durumlar var. Ancak bir tarafın hakkını korurken diğer tarafın da ekonomik durumunu düşünmek gerekiyor”
Peki kiracı açısından durum nasıl?
“Kiracı açısından baktığımızda da ciddi bir ekonomik sıkıntı var. Kiralar yüzde 200, 300, 500 oranında arttığında kiracı bunu ödemekte zorlanıyor. Örneğin 10 bin lira kira veren bir kiracıdan 25-30 bin lira istenirse, kiracı bunu ödeyemeyebilir. O zaman ne oluyor? Kiraya veren tahliye davası açıyor. Kiracı da bu durumdan ciddi şekilde etkileniyor. Ben de bir kiracıyım. Dolayısıyla kiracının durumunu da düşünmek gerekiyor. Tabii iyi niyetli mülk sahipleri de var. Her şeyi aynı kategoriye koymamak lazım.”
Diyarbakır’da bu konuda nasıl bir tablo var?
“Diyarbakır’da da kira tahliye davalarıyla çok yoğun bir şekilde karşılaşıyoruz. Ancak bizim bölgemizde insanların kendi aralarında, hukuki meselelerini adliyeye intikal etmeden önce çözmeye çalıştıklarını görüyoruz. Diyarbakır’da taraflar arasında samimi ve iyi niyetli yaklaşımlar olduğu zaman çözüm bulunabiliyor. Batı’da ise maalesef bu şekilde bir yaklaşım her zaman söz konusu değil. Bundan dolayı kira davaları ciddi bir sorun olmaya devam ediyor”
Kira davalarının çözümü ne?
Kira davalarının önüne geçebilmek için ne yapılması gerekiyor?
“Bu davaların önüne geçebilmenin tek yolu var: İki tarafın kendi arasında anlaşması. Kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi önemli. Kira sözleşmesinde taraflar arasında bir artış oranı belirlenmişse, kanuni sınırlar içerisinde bu düzenleme dikkate alınıyor. Eğer taraflar arasında bir oran belirlenmemişse mevcut yasal düzenleme gereği TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınıyor. Fakat burada bizim kira davalarının önüne geçebilmek için çözüm olarak gördüğümüz şey, kiracı ve kiraya verenin kendi arasında anlaşmasıdır. Bu, bizim bölgemizde gerçekten de değer verilen bir yöntem”
Ev sahibi, kiracının ekonomik durumunu da göz önünde bulundurmalı mı?
“Kesinlikle. Kiraya veren de kiracısını düşünmeli. Kiracının geliri nedir, ne kadar kazanıyor, ekonomik durumu nedir, bunu da düşünmesi lazım. Toplumun kayda değer bir ekseriyeti asgari ücretle geçiniyor. Asgari ücretle geçinen bir kiracıdan büyük oranlarda zam isterseniz bunu veremeyeceği açık. Sonra siz de gidip tahliye davasıyla uğraşacaksınız. Birbirinizi rahatsız edeceksiniz. Tahliye davaları da uzun sürecek. Bu çözüm değil. Burada kiraya veren kiracının gelirini ve ekonomik durumunu göz önünde bulundurursa, makul bir oranda iki taraf uzlaşırsa, yargıya intikal etmeden sorun çözülebilir. Böylece yargının yükü de azaltılmış olur”
Kira davalarının mahkemelerin iş yüküne etkisi ne kadar büyük?
“2024-2025 yıllarında bu davalarda öyle bir patlama yaşandı ki adliyelerde hukuk mahkemelerinin iş yükü çok ciddi şekilde arttı. Kira davaları hukuk mahkemelerinde görülüyor. Yüz binlerce dava var. Şu anda 216 binin üzerinde dava söz konusu ve sayı gittikçe artıyor. Mahkemelerin iş yoğunluğu o kadar fazla oldu ki, yıllar içerisinde bile kolay kolay karşılaşılmayacak kadar büyük bir dosya yükü oluştu. Bu nedenle en güzel çözüm tarafların kendi arasında anlaşmasıdır. Böylece hem kiracı hem kiraya veren mağdur olmaktan kurtulur hem de adliyelerin yükü hafifler”
Son olarak ev sahiplerine ve kiracılara çağrınız nedir? Hükümet nasıl bir çözüm getirebilir?
“Öncelikle ev sahibi de kiracıyı, kiracı da ev sahibini düşünmeli. İki tarafın da kendine göre haklı olduğu durumlar var. Ancak meseleye sadece kendi penceremizden bakarsak çözüm bulamayız. Makul bir oran üzerinde anlaşmak gerekiyor. Kiraya veren, kiracının ekonomik durumunu göz önünde bulundurmalı. Kiracı da kiraya verenin yaptığı yatırımın ve ekonomik koşulların farkında olmalı. Hükümet açısından da bir çözüm gerekiyor. TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına endekslemek bir çözüm olarak düşünüldü ancak iki tarafı da tatmin eden bir sonuç ortaya çıkmadı. TÜFE endeksine oranlamak yerine daha makul, iki tarafı da memnun edecek bir oran üzerinde yeni bir düzenleme yapılabileceği kanaatindeyim. Sonuçta kira davalarının önüne geçebilmenin en güzel yolu tarafların anlaşmasıdır. Bu hem vatandaş açısından hem mülk sahibi açısından hem de yargının yükünün azaltılması açısından en sağlıklı çözümdür”
