DİYARBAKIR HABER- Diyarbakır’da emlak sektörü, ekonomik koşullardan finansmana erişim sorunlarına, konut fiyatlarından kira piyasasına, imar yetersizliğinden kentsel dönüşüme kadar birçok başlıkta önemli sorunlarla karşı karşıya. Tüm Emlak Danışmanları Birliği Diyarbakır İl Başkanı Mahmut Arslan, Öz Diyarbakır Gazetesi’ne yaptığı kapsamlı değerlendirmede sektörün mevcut durumunu ve çözüm bekleyen sorunlarını anlattı.
Birliğin kuruluş sürecinden dijitalleşme çalışmalarına, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nden güvenilir hesap uygulamasına kadar pek çok konuyu değerlendiren Arslan; özellikle kayıt dışı emlakçılık, tapu harçları, boş kiralık daireler, imarlı arsa yetersizliği ve ulaşım sorunlarına dikkat çekti. Arslan, Diyarbakır’ın gelişimi için kurumların ve milletvekillerinin ortak hareket etmesi gerektiğini vurguladı.
“Birliğimiz 2024 yılında kuruldu, 81 ilde teşkilatlandık”
Öncelikle kısa sürede elde ettiğiniz başarıyı ve teşkilatlanma sürecini konuşalım. Birliğin kuruluş süreci nasıl başladı?
“Birliğimiz 2024 yılının eylül ayında kuruldu ve 81 ilde teşkilatlanmasını tamamladı. Sektörümüzün böyle bir yapıya ihtiyacı vardı. Türkiye genelinde meslektaşlarımızın büyük teveccühüyle güzel çalışmalara imza attık. Bu başarı kendiliğinden oluşmadı. Büyük bir gayret, güçlü bir ekip çalışması ve meslektaşlarımızın ilgisiyle bugünlere geldik. Güzel işler yaptık, yapmaya da devam edeceğiz.”
“Teknoloji kullanmadan hiçbir sektör ayakta kalamaz”
Emlak sektöründe kurumsallaşma ve dijitalleşme giderek önem kazanıyor. Bu dönüşüm için neler yapıyorsunuz?
“Teknoloji çağında yaşıyoruz. Artık hiçbir sektör teknolojiyi kullanmadan faaliyetlerini sürdüremez. Uzmanlar, yakın gelecekte yapay zekânın birçok sektörde önemli değişikliklere yol açacağını öngörüyor. Emlak sektörü de yapay zekâ ve teknolojiye oldukça uygun bir alan. Biz de bu konuda çalışmalarımızı başlattık. Dicle Üniversitesi Rektörlüğü ile yaptığımız iş birlikleri kapsamında eğitimler düzenliyoruz. İlk olarak drone eğitimi, ardından sosyal medya kullanımıyla ilgili eğitimler gerçekleştirdik. Bu eğitimler devam edecek. Ayrıca henüz meslektaşlarımızla paylaşmadığımız bazı önemli projelerimiz bulunuyor. Satış platformları ve bunların altyapısına yönelik çalışmalarımız var. Zamanı geldiğinde bu projeleri kamuoyuyla paylaşacağız.”
“EİDS sahte ilanların önüne geçti”
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) emlak sektöründe neleri değiştirdi? Vatandaşlara nasıl bir güvence sağlıyor?
“EİDS, Ticaret Bakanlığının sektörümüz için attığı en önemli adımlardan biri oldu. Eksikleri bulunmasına rağmen desteklediğimiz ve doğru bulduğumuz bir uygulama. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, mülk sahibinin e-Devlet üzerinden emlak danışmanına ilan yayınlama yetkisi vermesi esasına dayanıyor. Bu uygulama sayesinde özellikle sosyal medya ve ilan platformlarında karşılaştığımız sahte, gerçeği yansıtmayan ilanların önemli ölçüde önüne geçildi. Böylece vatandaşların yaşayabileceği birçok mağduriyet engellendi. Ancak sistemin emlak danışmanlarını da koruyacak şekilde geliştirilmesi gerekiyor. Bizim talebimiz, ilan yetkisinin yanında mülk sahibiyle imzalı yetki sözleşmesinin de sisteme entegre edilmesi. Çünkü emlak danışmanı bir mülkü satmak için yetki alıyor, ancak daha sonra mülk sahibi farklı davranabiliyor. Bu durum meslektaşlarımızı mağdur edebiliyor. Bu önerimizi Ticaret Bakanlığına ve ilgili mercilere ilettik.”
“Güvenilir Hesap Sistemi için harç oranları yeniden düzenlenmeli”
Güvenilir Hesap Sistemi ne zaman hayata geçecek? Alıcı ve satıcıya ne gibi faydalar sağlayacak? Sektör bu sisteme hazır mı?
“Güvenilir Hesap Sistemi'nin daha önce 1 Temmuz'da devreye girmesi planlanıyordu. Ancak mevcut ticari şartlar nedeniyle uygulamanın 1 Aralık'ta yürürlüğe girmesi yönünde bir erteleme yapıldı. Sistemin o tarihte kesin olarak başlayıp başlamayacağını henüz bilmiyoruz. Bize bildirilen tarih 1 Aralık. Bu sistem, alıcı ile satıcı arasındaki güveni artıracak. Tapu dairesinin belirlediği IBAN üzerinden alıcı parasını yatıracak, satıcı imzasını attıktan sonra para hesabına geçecek. Böylece satış işlemlerinde yaşanan bazı güven sorunlarının önüne geçilebilecek. Ancak burada önemli bir sorun var. Türkiye'de tapu devrinde alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 harç alınıyor. Güncel rayiç bedeller üzerinden işlem yapıldığında bu tutarlar oldukça yüksek seviyelere çıkıyor. Örneğin 10 milyon liralık bir satışta, döner sermaye bedeliyle birlikte yaklaşık 407-410 bin liralık bir maliyet ortaya çıkabiliyor. Bu nedenle alıcı ve satıcı zaman zaman gerçek satış bedelini beyan etmekten kaçınabiliyor. Bizim önerimiz, harç oranlarının alıcıdan yüzde 1, satıcıdan yüzde 1 olacak şekilde düzenlenmesi. Böylece hem güncel değerler üzerinden işlem yapılması hem de Güvenilir Hesap Sistemi'nin daha etkin uygulanması mümkün olabilir.”
“Kayıt dışı emlakçılığa 858 bin liraya kadar ceza uygulanabilir”
Yetki belgesi olmadan emlakçılık yapmanın yaptırımları var mı? Kayıt dışı çalışanları hangi cezalar bekliyor?
“Bu, sektörümüzün en büyük sorunlarından biri. İki emlak danışmanı yan yana geldiğinde ilk konuştuğu konulardan biri kayıt dışı çalışanlar oluyor. Biz de bu sorunu her platformda dile getiriyoruz. Son dönemde Ticaret Bakanlığı, sosyal medya platformları üzerinden yapılan yetkisiz emlak paylaşımlarına yönelik yaptırımları gündeme getirdi. Facebook, Instagram, TikTok ve benzeri platformlarda yapılan yetkisiz paylaşımlar nedeniyle cezalar uygulanabiliyor. WhatsApp durumları ve grupları da bu kapsamda değerlendiriliyor. Burada kaçak çalışanların şunu bilmesi gerekiyor: Bugün paylaşım yapıp ceza almamış olmak, yarın da ceza alınmayacağı anlamına gelmiyor. Paylaşımlar kayıt altına alınabiliyor. Yetkisiz emlakçılık faaliyetleri nedeniyle 28 bin liradan 858 bin liraya kadar idari para cezası uygulanabileceğini belirtiyoruz. İkinci kez yakalanılması durumunda cezanın iki katına çıkması da söz konusu. Asıl sorun şu: Resmi emlak danışmanı vergisini ödüyor, yükümlülüklerini yerine getiriyor, kira ve diğer giderlerini karşılıyor. Ancak kayıt dışı çalışanlar aynı işi hiçbir sorumluluk üstlenmeden yapabiliyor. Üstelik resmi emlakçılara yıllık yaklaşık 40 bin liralık bir mali yük de getiriliyor. Son bir yılda 500'ün üzerinde emlak bürosunun kapandığını görüyoruz. Gayri resmi çalışan cezalandırılmalı, resmi çalışan ise ödüllendirilmeli. Bugün tam tersine bir tabloyla karşı karşıyayız. Bu haksızlığın giderilmesi gerekiyor.”
“Konut satışları geçen yıla göre yüzde 10-15 azaldı”
Diyarbakır'da konut satışları, özellikle ikinci el konut satışları geçen yıla göre nasıl değişti?
Mahmut Arslan: Türkiye ekonomik sıkıntı içerisinde. Ekonomik sorunlar yaşandığında bundan ilk etkilenen sektörlerden biri inşaat ve emlak sektörü oluyor. Diyarbakır'da da banka kredilerine erişim, finansman sıkıntısı ve piyasadaki nakit yetersizliği nedeniyle ciddi bir durgunluk yaşanıyor.
Geçen yılın aynı dönemine göre konut satışlarında yüzde 10-15 civarında düşüş olduğunu söyleyebiliriz. Bu durum yalnızca emlak danışmanlarını etkilemiyor. Müteahhitleri, inşaat malzemesi satanları ve bu sektörle bağlantılı yaklaşık 250 farklı iş kolunu da etkiliyor. Aslında bu sorunları yalnızca emlak sektörü değil, inşaat sektörüyle bağlantılı bütün kesimler birlikte gündeme getirmeli. Biz Diyarbakırlıyız ve kentimizin sorunlarını dile getirmeye devam edeceğiz.”
“Diyarbakır'da 3 bine yakın kiralık daire boşta”
Deprem sonrasında Diyarbakır'da kiralar ciddi oranda arttı. Bu artışın nedenleri neler? Vatandaşın uygun fiyatla konuta erişmesi için ne yapılmalı?
“Bu konuda Diyarbakır'da yanlış bir algı olduğunu düşünüyorum. Benim bugün itibarıyla değerlendirmem, kentte kiralık daire sorunu bulunmadığı yönünde. Diyarbakır'da EİDS onaylı yaklaşık 1.500 kiralık daire, toplamda ise 3 bine yakın kiralık daire bulunduğunu görüyoruz. Yaz döneminde kiralık konut talebi daha fazla oluyor. Ancak okulların açılması ve insanların yerleşik hayata geçmesiyle birlikte kiralama hareketliliği azalıyor. Şu anda çok sayıda daire boş durumda. Mülk sahiplerine çağrımız, kira fiyatlarını biraz daha makul seviyelere çekmeleri. Kış aylarında boş kalan dairelerin de giderleri oluyor. Kiraya verilmediğinde mülk sahibi de kaybediyor. Bizim çağrımız hem mülk sahiplerine hem kiracılara. Taraflar karşılıklı memnuniyet sağlayacak bir fiyat üzerinde anlaşmalı. Böylece vatandaş uygun koşullarda ev bulabilir, mülk sahiplerinin de daireleri boş kalmaz.”
Belediyeden alınan rayiç bedel veya tapuda beyan edilen bedel üzerinden işlem yapan vatandaşlara sonradan ek tapu harcı ve ceza bildirimleri gönderilmesini nasıl değerlendiriyorsunuz?
“Bu sorun son bir yıldır Diyarbakır'da ve Türkiye genelinde gündeme geliyor. Biz bunu bir haksızlık olarak değerlendiriyoruz. Yıllar boyunca vatandaşlar belediyeden güncel rayiç bedeli alıp tapu dairesine götürerek işlemlerini yaptı. Tapu harçları da bu bedeller üzerinden hesaplandı. Ancak şimdi geçmişte yapılan satışlar incelenerek gerçek satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle vatandaşlara ek harç ve ceza bildirimleri gönderilebiliyor. Örneğin 4 milyon liralık bir dairenin belediyedeki rayiç bedeli 1 milyon 200 bin, 1 milyon 300 bin veya 1 milyon 400 bin lira olabiliyor. Vatandaş o dönem kendisine sunulan uygulama doğrultusunda işlem yapıyor. Daha sonra aradaki fark üzerinden yeni bir mali yükle karşılaşıyor. Bu durum hem alıcıyı hem satıcıyı hem de emlak danışmanını mağdur ediyor. Vatandaş son parasını ev almak için harcıyor, ardından yeni bir ödeme yükümlülüğüyle karşılaşıyor. Satıcı da emlak danışmanının kapısını çalarak neden önceden bilgi verilmediğini sorabiliyor. Oysa birçok resmi emlak danışmanının da bu uygulamadan önceden haberi yoktu. Maliye'ye çağrımızı yineliyoruz: Bir defaya mahsus değer barışı getirilmeli. Vatandaş geçmişteki uygulamaya güvenerek yaptığı işlemler nedeniyle mağdur edilmemeli. Bundan sonra aynı hatayı yapan varsa elbette sorumluluğunu üstlenmeli. Ancak geçmişteki uygulamalar nedeniyle bilgisi dışında bu durumla karşılaşan vatandaşlara kolaylık sağlanmalı.”
“İmar sorunu konut fiyatlarını artırıyor, müteahhitler Diyarbakır'ı terk ediyor”
Diyarbakır'da imarlı arsa yetersizliği ve müteahhitlerin anlaşma sürecinde bütün arsa sahiplerinden imza alamaması önemli bir sorun. Bu nasıl çözülebilir?
“Diyarbakır'da ciddi bir imar sorunu var. Kentte imar anlamında sıkışmışlık yaşandığını hepimiz görüyoruz. Bu durum konut fiyatlarını da etkiliyor. Müteahhitlerin arsa sahipleriyle yaptığı anlaşmalarda yüzde 30-40 seviyelerinde olması gereken oranların yüzde 50-60'lara çıkması, inşaat maliyetlerini ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırıyor. Bunun sonucunda birçok müteahhit Diyarbakır'ı terk etmek zorunda kaldı. Kentini seven, burada yatırım yapan müteahhitlerin ayrılması bizi üzüyor. Bir diğer önemli sorun ise maliklerin tamamından imza alınması zorunluluğu. Örneğin 100 malik bulunan bir arsada tek bir kişinin imza atmaması bile müteahhidin projeye başlamasını engelleyebiliyor. Diyarbakır'ın merkezinde bazı arsaların ve yapıların yıllardır boş kalmasının nedenlerinden biri de bu. Bazı maliklerin çok yüksek taleplerde bulunması müteahhitleri zor durumda bırakıyor. Bu sorunun çözümü için yüzde 50 artı 1 sisteminin gündeme alınması gerektiğini düşünüyoruz. Bu konu yalnızca Diyarbakır'ın değil, Türkiye'nin de çözmesi gereken bir mesele. Biz her ay kentimizin sorunlarına ilişkin raporlarımızı hazırlayıp genel merkezimize iletiyoruz. Bu raporlar ilgili bakanlıklara ve Meclis'e sunuluyor. Çözüm için girişimlerimizi sürdürüyoruz.”
“Yerinde dönüşüm önemli ama kentsel dönüşüm destekleri yeniden başlatılmalı”
Deprem sonrasında Diyarbakır'da yerinde dönüşüm ve kentsel dönüşüm çalışmaları yeterince hızlı ilerliyor mu? Süreci hızlandırmak için neler yapılmalı?
“Diyarbakır'da yerinde dönüşüm çalışmaları sürüyor. Belediyeler açısından da yerinde dönüşümün avantajları var. Çünkü mevcut altyapı ve üstyapı kullanılıyor. Su, elektrik ve kanalizasyon gibi altyapıların yeniden yapılmasına gerek kalmıyor. Ancak burada insan psikolojisini de göz önünde bulundurmak gerekiyor. Örneğin Bağlar'da yaşayan bir insanı alıştığı çevreden alıp başka bir bölgeye taşımak kolay değil. İnsanların yaşam alışkanlıkları ve beklentileri farklı. Kentsel dönüşümde ruhsat süreçlerinin hızlanması konusunda belediyemizin gayretlerini görüyoruz. Bu konuda belediye başkanımıza teşekkür ediyoruz. Ancak kentsel dönüşüme girecek müteahhitlerin işlerinin daha da kolaylaştırılması gerekiyor. Bizim bir diğer talebimiz, daha önce verilen dönüşüm desteklerinin Diyarbakır'da yeniden başlatılması. İstanbul'da devam eden desteklerin Diyarbakır için de uygulanmasını istiyoruz. Çünkü kentimizin buna ihtiyacı var. Bağlar gibi yoğun nüfuslu bölgelerde dönüşüm yalnızca yerinde dönüşümle çözülemeyecek kadar büyük bir mesele. Kaynartepe, Sanayi ve Huzurevleri gibi bölgelerde planlanan çalışmaların da adım adım hayata geçirilmesi gerekiyor. Elbette bu süreç kolay değil. Bazı yapılarda çok sayıda hak sahibi bulunuyor ve dönüşüm sonrasında herkesin memnun edilmesi gerekiyor. Oğlaklı TOKİ konutları ise kentimizi rahatlatan önemli projelerden biri oldu. TOKİ projelerinin devam etmesi gerektiğini düşünüyoruz. Diyarbakır göç alan ve nüfusu artan bir kent. Vatandaşın daha uygun koşullarda ev sahibi olabilmesi için bu tür projelere ihtiyaç var.”
“Diyarbakır'ın ulaşım sorununu çözmek için 12 milletvekili bir araya gelmeli”
Diyarbakır'daki ulaşım ve altyapı sorunları yeni yerleşim alanlarını ve konut değerlerini etkiliyor mu?
“Diyarbakır'da ulaşım çilesini yaşamayan vatandaşımız kalmadı. Raylı sistemin ne durumda olduğu konusunda yeterince şeffaf bilgiye sahip değiliz. Elazığ ve Silvan yollarındaki kavşak düzenlemeleri, battı-çıktı projeleri ve sonrasında gündeme gelen farklı uygulamalar da vatandaşın kafasında soru işaretleri oluşturuyor. Diyarbakır'ın ciddi sorunları var. Kentte 12 milletvekilimiz bulunuyor. Bu milletvekillerimizin bir araya gelmesini ve kentin öncelikli sorunlarını ortak bir platformda ele almasını bekliyoruz. Diyarbakır'ın yaklaşık 2 milyon nüfusu var ve vatandaşlar bu sorunların çözümünü bekliyor. Ulaşım, trafik ve altyapı gibi meseleler birkaç milletvekilinin tek başına çözebileceği konular değil. Ortak hareket edilmesi gerekiyor. Seyrantepe'deki trafik yoğunluğu, hastaneler ve alışveriş merkezleri çevresindeki ulaşım sıkıntıları herkesin gördüğü sorunlar. Milletvekillerimizin de bu sorunları günlük yaşamlarında görmeleri ve çözüm için ortak çaba göstermeleri gerektiğini düşünüyorum.”
“İlk kez ev alacak vatandaşlara uygun kredi sağlanmalı”
İlk kez ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar için uygun faizli ve uzun vadeli konut kredileri sağlanmalı mı?
“Konut satışlarının düşmesinin en önemli nedenlerinden biri finansmana erişim sorunu. Bankalardan kredi kullanılamadığı, piyasada yeterli nakit bulunmadığı için satışlar gerçekleşmiyor. Finansmana erişimin kolaylaştırılması gerekiyor. Daha önce özellikle kamu bankaları üzerinden ilk kez ev alacak vatandaşlara yönelik uygun kredi uygulamaları vardı. Bu tür uygulamalar yeniden hayata geçirilirse hem konut piyasası hareketlenir hem de kirada oturmak istemeyen vatandaşların ev sahibi olması kolaylaşır. Bu konuda bazı çalışmalar yapıldığına ilişkin haberler duyduk ve umutlandık. Ancak şu an bize ulaşan resmi bir gelişme bulunmuyor. İlk kez ev alacak vatandaşlara yönelik uygun kredi imkânlarının bir an önce hayata geçirilmesini bekliyoruz.”
“Diyarbakır'da emlak sektörünün sorunlarını biliyoruz, çözüm için çalışıyoruz”
Önümüzdeki dönemde Diyarbakır emlak piyasasını nasıl görüyorsunuz? Yetkililere en önemli çağrınız nedir?
“Emlak sektörü Türkiye'nin en büyük ve en zorunlu sektörlerinden biri. Bu sektörü düzenlemek, bir araya getirmek ve resmi şekilde çalışmasını sağlamak zor olabilir ama imkânsız değil. Sektörün gelişmesi için bazı sorunların Ankara'da çözülmesi gerekiyor. Diyarbakır'da valiliğimizle, belediyemizle, ticaret odamızla ve ilgili kurumlarla görüşmeler yaptık. Sorunlarımızı anlattık, ilgili kurumların başındaki yetkililer de bunlara kulak verdi. Bundan sonraki süreçte de çalışmalarımızı sürdüreceğiz. Bizim istediğimiz; Diyarbakır halkının rahat yaşayabileceği, barınma hakkını özgürce kullanabileceği, kiracı olmak yerine ev sahibi olabileceği ve ulaşımın kolay olduğu bir kent. Aynı zamanda emlak danışmanlarımızın kayıt dışı çalışanlarla mücadele etmek zorunda kalmadan mesleklerini yapabildiği bir ortam istiyoruz. İlan platformlarının emlakçılarımıza yaşattığı sorunların da sona ermesini bekliyoruz. Biz sorunlarımızı biliyoruz. Meslektaşlarımızla bir araya geliyor, taleplerini dinliyor ve çözüm için ilgili mercilere iletiyoruz.”
“Diyarbakırlı olmak bir ayrıcalıktır”
Son olarak Diyarbakır'a ve sektör temsilcilerine vermek istediğiniz bir mesaj var mı?
“Biz Diyarbakır'ı seviyoruz. Her platformda söylüyorum; Diyarbakırlı olmak bir ayrıcalıktır. Bir kentin değerini anlamak için tarihini bilmek gerekir. Diyarbakır binlerce yıllık tarihi, kültürel zenginliği ve burada yaşayan insanlarıyla çok özel bir kent. Biz görev yaptığımız her platformda yalnızca Mahmut Arslan olarak değil, Diyarbakır'ın adını ve değerlerini temsil ettiğimizin bilinciyle hareket ediyoruz. Bu kentin daha iyi noktalara gelmesi için elimizden geleni yapmaya devam edeceğiz. Ayrıca artık vatandaşlarımız verilen sözleri ve yapılan icraatları daha yakından takip ediyor. Her yöneticinin bir karnesi oluşuyor. İnsanlar kimin ne yaptığını görüyor. Bu nedenle görev üstlenen herkesin halka kulak vermesi ve sorumluluğunu yerine getirmesi gerekiyor.”
